Calculadora de prestações de empréstimo e financiamento

Como a prestação mensal é calculada

Um empréstimo amortizável é aquele em que toda prestação tem o mesmo tamanho e o saldo chega exatamente a zero no fim. Para isso fechar certinho basta uma fórmula:

M = P × r / (1 − (1 + r)−n)

P é o valor emprestado, n é o número de prestações mensais e r é a taxa mensal — a taxa anual dividida por 12 e depois por 100. Um empréstimo a 6% tem taxa mensal de 0,005. A fórmula não é nada mais exótico do que perguntar quanto vale hoje uma série de n pagamentos iguais e então rodar a conta ao contrário.

Duas coisas nela pegam as pessoas de surpresa. A prestação não acompanha o prazo do jeito que a intuição diz: esticar um financiamento de 15 para 30 anos reduz a prestação bem menos do que a metade, porque você carrega o saldo pelo dobro do tempo. E a taxa pesa mais do que o valor emprestado. Num empréstimo de 30 anos, um ponto percentual muda os juros totais muito mais do que um por cento.

Para onde o dinheiro realmente vai

Abra a tabela e olhe o primeiro ano. Os juros de cada mês são simplesmente o saldo devedor vezes a taxa mensal, e no começo o saldo está no ponto mais alto — por isso quase toda a prestação é juros e quase nada encosta na dívida.

Num empréstimo de 30 anos a 6%, cerca de um sexto da primeira prestação vai para o principal. O resto é aluguel pelo dinheiro. O ponto de cruzamento, em que o principal enfim supera os juros dentro de uma mesma prestação, chega perto do ano 18. Ao longo de todo o prazo você devolve cerca de 2,16 vezes o que pegou emprestado: os juros acabam somando mais do que o próprio empréstimo.

É também por isso que refinanciar reinicia mais do que a taxa. Comece uma tabela nova de 30 anos quando já pagou dez e você volta para a parte da curva em que quase nada sai do saldo.

O que um pagamento extra rende

O dinheiro extra ainda não tem juros grudados nele, então cada unidade vai direto para o principal — e com ela somem todos os meses futuros de juros que aquele principal teria acumulado. É por isso que a economia parece desproporcional. Um pagamento extra no ano dois vale várias vezes o mesmo pagamento no ano vinte.

Um aviso prático: alguns credores aplicam tudo o que passa da prestação programada à sua próxima prestação, e não ao principal, o que quase não ajuda em nada. Se você está pagando a mais de propósito, avise o credor por escrito. Uma minoria de contratos, mais comum fora dos Estados Unidos, também cobra multa por quitação antecipada, o que pode anular o ganho.

O que esta calculadora deixa de fora

Ela modela principal e juros, e mais nada. Isso é uma limitação de verdade, não uma nota de rodapé:

• Encargos mensais. Imposto sobre o imóvel, seguro residencial, seguro hipotecário e taxa de condomínio não estão aqui. Num financiamento típico dos Estados Unidos eles chegam a somar um terço a mais ao valor que de fato sai da sua conta.
• Tarifas. Esta é a taxa de juros, não o custo efetivo total (o APR dos papéis em inglês). Esse custo efetivo total junta as tarifas de abertura e os pontos numa única cifra anualizada, e é por isso que o número do seu contrato é maior do que a taxa que te ofereceram. Comparar duas propostas só pela taxa é o jeito de escolher a mais cara.
• Taxas variáveis. Tudo aqui supõe que a taxa nunca se mexe. Para um contrato indexado ou um financiamento com taxa ajustável, calcule uma vez com a taxa de hoje e outra com uma taxa que te deixaria desconfortável.
• Convenção de capitalização. Isto divide a taxa anual por 12, que é a convenção dos Estados Unidos. Os financiamentos canadenses de taxa fixa são cotados com capitalização semestral por causa do Interest Act, e a maioria dos financiamentos britânicos calcula juros diários sobre o saldo devedor. Comparado ao número do seu credor, espere uma diferença de algumas unidades de moeda, não de algumas centenas.
• Arredondamento. A prestação é arredondada para cima no centavo para o saldo zerar dentro do prazo, o que deixa a última prestação um pouco menor do que as outras. Credores reais fazem a mesma coisa, e é por isso que o seu último extrato nunca bate com os demais.

Nada do que você digita é enviado para lugar nenhum. A aritmética acontece nesta aba, o que vale saber antes de colocar o saldo de um empréstimo real numa calculadora que roda no servidor de outra pessoa.

Última atualização 19 de setembro de 2026